家を売るときに、その準備から引き渡しまでの過程において、注意点をお伝えします。
これは、あくまで仲介業者を利用した中古住宅売却のケースです。
ポイントが注意すべき点です。
都内のマンションの売却は、首都圏の一戸建ての購入をした際に頼んだ業者で、すぐに決まったので、これは地元の一戸建てを売却したストーリーです。
２，１５０万戸・・・これは２０３３年の予想空家数です。
２０１３年が８２０万戸だったので、これからさらに急激に増加の一途をたどることでしょう。
また新設住宅も供給数は、減少しつつあっても、依然として一年で数十万戸ずつ造られているのです。
その反面日本は、人口減少が進んでいるので、家が余ってしょうがない時代に向かっています。
そういう背景を受けて、将来誰も住む可能性がない家をどうするのか、とても悩ましい問題です。
私達も、終の棲み家として建てた思い入れのある愛知県の家を売ることにしたのは、築１９年を迎えたときでした。
ローンは、完済していました。
しかし、自分にとっては新築で建てて、いくらきれいに使ってきた家でも、他人から見れば、所詮中古物件に過ぎません。
まずしたことは、家の掃除でした。
首都圏の９物件を内覧したときの衝撃から、きれいにしておかなければ、誰が高いお金を出して買ってくれるのでしょうか。
家自体が相当古いので、土地代だけで売れればいいという場合以外は、徹底した掃除や修理は必ずしておくことをお勧めします。
家のクリーニングは、買主さんがするものだと言って、何も掃除をしない人がいます。
しかし、それは間違いで、業者の査定や内覧のためにするのです。
顔がそれぞれ違うように、自分の見る感覚と他人が見る感覚は、違います。
意外な箇所を他人は見ているし、気にするのです。
ドアノブも長年使っていると緩んでいることがあるので、チェックしておきましょう。
目次
準備段階のポイント①：
できるだけ家を掃除をし、買主が入居後すぐに修理の必要のないようにしておく。きれいに掃除しておくと、仲介業者が室内写真やムービーを撮りましょう、と言ってくれます。
購入した家の建物診断をしてもらったさくら事務所からのメルマガを引用します。
建物を評価するにあたって必要な様々な情報。それらをまとめて閲覧できる「住宅データベース」が国によって整備が進められています。これまで自治体や法務局、国土交通省のウェブサイトなどをまわって収集する必要があった各種の情報が一元化され、そこに”住宅履歴情報”が組み込まれます。
この”住宅履歴情報”とは、建物評価につながる図書一式のことで、具体的には、「竣工（設計）図書」「リフォーム図面」「ホームインスペクション（住宅診断）リポート」などから構成されます。
住宅データベースはすでに完成していて、実証実験を経て早ければ2018年度には順次、全国で稼働することになっています。適度な建物の点検と必要に応じた修繕を行い、その記録を保管しておくことを強くおすすめします。
上記のように、家を売ることがなくても、関連図面、書類を保管していることが、家の価値を証明することになります。
準備段階のポイント②：
固定資産税額が判る書類、建築確認申請書、竣工図面、設計図面等を用意しておく。設計時の図面は、竣工図面より詳しいので、大きなリフォームには必要なので、ぜひ残しておきましょう。
準備段階のポイント③：
リフォーム履歴も仲介業者に渡せるようにA４一枚にまとめておく。
買主がリフォームをしたときの見積書を欲しがることもあるので、残っていれば渡せるようにしておきます。
準備段階のポイント④：
注文建築の場合は、間取りや設備の意図の説明もA４に箇条書きでまとめておいた方がいい。
私の家の例ですが、「道路に面した部屋の１階に窓を造らなかったのは、道路からの視線を遮るため」とか、どうしてそういう間取りや設備にしたのかという意図を、業者が内覧者に説明しやすいようにまとめておくと、役に立ちます。
準備段階のポイント⑤：
一戸建ての場合、境界杭がはっきり見えるか確認しておく。
準備段階のポイント⑥：
マンションの売却の場合、管理費や修繕積立金の額が判る書類、管理組合の管理規約等も用意しておく。
家の掃除や必要な書類等を揃えたら、仲介業者に来てもらいましょう。
どの仲介業者を選ぶかは、最大のポイントであり、私達が失敗した点です。信頼できる業者を知っていれば、一番良いことですが、まずは３社以上に査定してもらいましょう。
私は、５社に査定してもらいました。
どの業者も築２０年近く経っているとは、思えないほどきれいですね、と褒めてくれました。
査定額は、若干業者によって、差がありました。
問題は、仲介業者との契約を専任媒介契約にするか一般媒介契約にして、複数の業者に頼むかでした。
現在の販売方法は、どの業者もネットを使ったのが主流ですが、新聞折込やイベントで紹介する方法もありました。
その時点で実際の引っ越しまで、２ヶ月近くあったので、新聞折込広告は近所に知られるのでイベント方式を取り入れている地元で販売件数が多い業者を専任で選びました。
失敗したなという点は、一戸建てを売るのは、始めてのことだったので、業者の口に乗せられた点です。
一般だと同じ物件がスーモ等のサイトで、複数出てくるので、売れ残っている、という印象を与えてしまう、と言われたので、専任にしたのです。
やはり、もっとそれぞれの業者の販売方針や方法を突っ込んで聞く必要がありました。
１回の面談で判らなかったら、２回以上面談してもいいと思います。
仲介業者選びポイント①：
３社以上に査定してもらう。販売方針等を突っ込んで聞いておく。
仲介業者選びポイント②：
住宅情報サイトで、頻繁に出てくる業者が販売力があるとは限らない。販売力があれば、長期間同じ物件が載っていることはない。業者の営業トークに乗らないこと。
仲介業者選びポイント③：
契約した業者で上手くいかなかった場合に備え、媒介契約を断った業者の名刺などを保管しておく。
こうして私達は、A社を選び、A社のアドバイス通り、販売価格を少し高めにして売り出しました。
すぐさま内覧希望が入りました。引っ越しまでに２組の内覧がありました。
内覧時のポイント：
内覧はあくまでも業者に任せる。業者にアドバイスされたことは、家中の照明を点け、内覧者の後を付いて歩かない。離れた所にいて、ゆっくり見てもらえるようにする。質問があれば、最後に答えればいい。
そして、現実の引っ越しが始まり、本当に何もかもA社に任せるしかありませんでした。
転居後は、荷物の片付けやこちらの家のリフォームが大変で、愛知に戻れたのは１００日後でした。
その間数回内覧の報告があって、決まりそうな希望者もいたのですが、A社は、最初大きなことを言っていたにも関わらず、契約まで持っていく力がないのです。
まったく分析や作戦がなく、最初専任の３ヶ月で契約書に定めたメールによる報告もなく、レインズ（不動産流通標準情報システム）に登録したという証明も送ってきません。
要するに、契約違反をしたわけです。
３ヶ月目の時、もう手を切りたかったのですが、丁度内覧者があったりしたので、専任から一般媒介に切り替えました。
１００日後愛知に掃除に戻ったときに、B社の担当者に会い、今までの経過を言って、一般媒介契約を結びました。
B社も最初査定をしてもらった業者でした。
私も査定のときにとても褒めてもらったので、上手くいくと思えました。
その頃A社がまた必要な報告をしてこないし、契約更新のときだったので、そこで更新はしませんでした。
仲介業者選びのポイント④：
専任媒介契約は、万一の場合、３ヶ月間他の業者と媒介契約できないので、良し悪しである。
１社とだけ一般媒介で様子見て、良くなかったら、直ぐに２社目と契約する方が良かったかなとも思えます。
B社の担当者は、A社と違って、分析や方針をよくメールしてきて一生懸命でしたが、あまりにもプロとしてのポリシーがありすぎて、次第にストレスになってきました。
新聞折込で単独広告をする会社で、その反応がないのは、物件が悪いというようなことを書かれ、２度もこの担当者のアドバイスに従い、販売価格を下げたのに、結局結果を出せませんでした。
販売開始から半年以上が経ち、このまま一生売れずに空家の一つになっていくのかと思うと、遠く離れているし、家の掃除にも頻繁に帰るわけにもいかず、困惑していました。
その頃、夫が物件がある地元の業者にも頼んだ方がいいと言ったので、やはり査定に来てくれたC社の担当者に思い切って電話してみました。
担当者は、覚えていてくれて、掃除も無料で２週間毎にしますと言ってくれました。
その直後最初の内覧者で決まり、少し値引きしましたが、販売開始から１１ヶ月後にやっと契約のため愛知に帰ることができました。
東京のマンションの売却のときは、一戸建て購入の資金に当てたかったので、業者の言われるまま、希望者が出やすい価格にしました。
ところが、愛知の自宅は売り急ぎたくないので、欲が出て業者の言う通り高めにしてしまったのです。
販売開始時のポイント①：
住宅情報サイトでデビューするときの最初の販売価格がとても大切なので、早く決まりたかったら、手を出してもらえるような価格設定にする。
販売開始時のポイント②：
仲介業者が作成した販売図面や住宅情報サイトの物件情報に間違いがないか確認する。
販売開始時のポイント③：
レインズ（不動産流通標準情報システム）に登録してあるか業者に必ず確認する。
販売期間中のポイント①：
上手くいかないときは、業者の言うことを鵜呑みにせず、客観的に考えて、他の業者に頼むなり、自分ができることを考えてみる。
販売期間中のポイント②：
売る物件が遠い場合でも、決まるまで掃除に行った方がいい。定期的に掃除までしてくれる業者もある。
契約日に初めて買主のご夫婦にお会いして、「家の中がきれいだった。子供が３人いるから広い家が欲しかった」と言われたときは、掃除をしたことが報われたと、住んでくれる人ができて、家のためにも良かったと思いました。
契約は、スムーズに済み、引き渡しの時にリフォームをしたときの詳しい資料があれば、持ってきて欲しいと言われました。
買主の奥様は、真面目に契約の間大切なことをメモしておられました。
設計時の図面、竣工図面、設備の取扱説明書などは、売却する家の中においてあるので、買主さんに渡すものは、リフォーム時の詳しい資料だけです。
売主は、ただ引き渡し日を待つだけです。
買主さんは、この間ローンの申請等をしなければなりません。
建物診断も買主の費用で済んで、問題のない物件でしたという報告を受けたときは、とても安堵しました。
この時の建物診断は、仲介業者と連携しているので、かなり安く済んだとのことでした。
カーテンや照明器具もそのままで引き渡すことができ、買主さんが不要だったら、業者が処分しますと言ってくれました。
なかなか面倒見が良い会社で、最初からこのC社にすれば良かったと思いました。
引っ越す前のポイント：
引っ越すまでに契約できなければ、引っ越す直前に住民票を取得しておこう。住所変更した住所で引き渡すと、再度登記の費用が発生する。その住民票が有効期間であれば、再登記する必要がなく、費用を抑えることができる。
契約日から２ヶ月後、無事に引き渡しを終えることができました。
こうして１年かかって、大切な家の売却は終わりました。
次は、家を売るとき、業者を利用するのか、自分で売るのか？です。
ぜひ読んでください。
住宅の売買をトラブルなくやってしまいたい・・・も御覧ください。
ここまで読んでいただきありがとうございます。
