白を基調にした素敵な家です。

中古の家を買うときに、その準備から引き渡しまでの過程において、注意するポイントをお伝えします。

これは、あくまで仲介業者を利用した中古住宅購入のケースです。

ポイントが注意すべき点です。

専門的な詳しい観点は、業者さんや専門家のサイトをぜひ参考にされたら良いかと思います。

このブログは、あくまで私のような普通の一般人が昨年から今年にかけて、3件の中古住宅を売買した経験から、自分の失敗した点などが、読まれる方の参考になればという観点からストーリー形式で書いていきたいと思います。

 

準備段階のポイント①:

家族で住宅購入の条件である地域、価格、最寄り駅からの所要時間、物件の広さ、リフォームのことなどをよく話し合っておく。

 

中古物件を購入した経験は、16年前に東京都内の小さいマンションを購入したことがあるだけです。

その当時は、手数料半額という時代ではなかったですし、フルリフォームが済んだばかりのマンションに決めました。

売主が会社だったので、契約も何もトラブルなく済みました。

 

まず私の場合は、昨年まで住んでいた愛知県から首都圏に転居したいため、中古住宅を探さなければならなかったのです。

せっかく建てた愛知の家を売るかどうかも決めかねていましたし、首都圏だから、新築はとても望めないので、中古マンションを探そうかと考えました。

その頃丁度「99%のマンションは買う価値なし!」(碓井民朗著・講談社)という書籍を見つけ、購入して読みました。


マンション業界のプロである著者が一刀両断に現在のマンション業界の事情を書かれていて、驚きもしましたが、とても面白くためになりました。

この本はうなずける点がたくさん書かれているので、読んでみてください。

 

この本を読んで私は、中古マンションではなく、中古一戸建てを探そうと決めました。

私達の場合、遠方ということもあって仲介業者に頼まなければどうにもなりません。



準備段階のポイント②:

中古住宅購入の流れを把握しておく。現在そして今後の住宅購入のことを新聞やネットで読んでおく。

 

準備段階のポイント③:

不動産売買契約書のひな形を入手して、内容を確認して頭に入れておきましょう。

 

物件自体は、スーモやアットホームなどのサイトで検索することができます。

気になる物件の情報に載っている業者に連絡したとすると、仲介手数料をどのくらい請求するか分からないし、その業者のレールに乗っかってしまうのも、どうかなと考えました。

東京のマンションも同時に売却したいという希望もあり、仲介業者を決める方が先で、どうやって業者を探すかが、最初の問題でした。

 

やはり、ネットで業者を探しました。

1都3県を営業範囲にしていて、仲介手数料が半額の業者を探しました。

最初の1社目とは何度かメールをして物件の情報を送ってもらっていましたが、「中古物件は、有姿取引が当たり前で、見たままの状態で買ってください」と主張されました。

見たままだけで買えるわけないので、他の業者にも電話で聞いたら、「今はそういう時代ではなくなってきている」と言われ、その仲介業者にお世話になることにしました。

「アットホーム等で探した物件も教えてもらえば、すべて調べます」と言われました。

仲介業者選びのポイント①: 

現代そして今後の不動産売買の背景を解っている業者を選ぶ(前時代的な発言を平然とする業者はダメです)小まめに連絡をとる担当者かどうかを見極める。

仲介業者選びのポイント②:

返事を焦らせる業者は、避けよう。

 

物件選びのポイント①:

ネットのデータは、毎日見よう。(新着物件を探すため、住宅を探している人は毎日見ています。)

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2014年1月以降、首都圏・関西にて新築マンションを購入された方!
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物件選びのポイント②:

販売図面のデータから、物件所在地が大体判るので、その周辺土地の坪単価やその行政のホームページのハザードマップ等で、どういう土地なのか等、内覧までに調べられることは調べておく。

 

物件選びのポイント③:

昭和56年に6月1日(新耐震基準施行)以降に建築確認を受けた物件かどうかを確認する。

 

物件選びのポイント④:

販売図面で分からない点は、情報を提供した業者に問い合わせて、確かな情報を入手しておく。

 

花壇がきれいな公園です。

 

私の場合は、その業者の案内で丸2日間かけて9件の物件を案内してもらいました。

しかしこれほど驚いたことはありませんでした。

9件の中で、まあいいなと思ったのは、2件だけで、残りはひどい状態でした。

とにかく汚い、私物が残っている、壊れている、同じ日本人かと疑いました。

これは、物件のクリーニングは、買主がするというのが、当たり前になっていることが原因かどうかは分かりませんが、ひどい物件の数々でした。

 

物件選びのポイント⑤:

スーモやアットホームに室内の写真を提供していない中古物件は内覧の価値はない。(ただし、その物件を壊して建て替えることを前提なら土地を見るべきだと思います。)

 

内覧のポイント①:

できれば空室状態で内覧できる物件の方が、しっかり見て確認することができる。(気になれば、後日2度目の内覧をさせてもらえばいいと思います。)

 

私はこの点を失敗しました。

そのまあいいかなと思った2件の中の1件が、現在の自宅ですが、内覧時にまだ前の所有者が住んでいたので、よく見ることができなかったし、見せてもらえない部屋もありました。

 

それと、一戸建てだと、隣地との境界杭があるので、必ず確認させてもらうことが大切です。

私の場合、30分位で室内と庭をざーと見た感じだったので、道路に面した境界杭は、確認した記憶があるのですが、庭の2点は、後で思い出すと確認させてもらっていませんでした。

このことが引き渡し後に、大問題になりました。

 

どの物件も一戸建てだと、大体閑静な住宅地という表現がしてありますが、行ってみると入り組んだ道だったり、道が行き止まりだったり、本当に静かかどうか、時間帯を変えて行くのもいいと思います。

 

内覧のポイント②:

必ず境界杭を確認させてもらうこと。

 

内覧のポイント③:

閑静な住宅地という表現に惑わされないように、現地を必ず確認すること。

悪い表現は、販売図面には書きません。

 

内覧のポイント④:

内覧時に気になったことは、なんでも確認しておく。



現代はネットも携帯もある時代なので、刻々状況が変わり、昨日は未定でも今日はもう内定したという物件もありました。

結局もう一組の購入希望があったので、私達も急いで希望を出しました。

この時は、仲介業者の担当の方が、機敏に動いてくださり、申し込みをすることができ、私達に決まり、3日後に契約ということになりました。

 

今回の不動産売買契約は、売主、買主双方の仲介業者が存在する、いわば ”わかれ” の形態でしたから、売主側の業者の事務所にて行いました。

その時、売主さんが、内覧の時に見せなかった部屋のフローリングが剥がれている写真を持ってきました。

契約書、重要事項説明書の読み合わせをし、設備表にチェックを入れ、一応無事に終わりました。

でも、重要事項説明書の一部にミスを私が発見し、後日差替分を送るということでした。

パソコン時代ゆえの書類ミスは結構あります。

作成側がダブルチェックすれば発見できそうなものですが、情けないことです。

 

契約時のポイント①:

契約書及び一連の書類には、しっかり目を通して間違いがないか確認する。設備表の故障の有無も正確か確認する。引き渡しまでの予定を確認しておく。

 

一応無事に不動産購入の契約を終え、引き渡しは、売主の都合で3ヶ月後となりました。

契約から引き渡しまでは、ローンを組む人は、この間にその申請などをしなければなりません。

今回は、夫の年齢もあり、ローン無しで購入するわけです。同じ仲介業者に頼んでおいた都内の小さいマンションが購入希望者があり、話しとしてはまとまりました。

 

中古一戸建ての内覧から1ヶ月後、今度はマンションの売却の契約のために上京した際、契約した一戸建ての住居を見せて欲しいので、訪問しました。

その時こんどはウォーキングクローゼットの壁紙がカビていることを初めて見せられました。

不誠実な売主の態度にだんだん嫌になってきました。

一旦契約してしまえば、契約時の手付金が戻ってこないし、都内のマンションも売却の契約をしたし、もう後戻りはできません。

 

契約時のポイント②:

瑕疵についても、できるだけ契約前に教えてもらう。売主が嫌がっても、購入後その住居で生活するのは、自分たちだからだと言って、誠実に教えてくれるように業者を説得する。(こういう時のために業者は必要な存在です。)

しかし、引き渡しの直前に私達の仲介業者から、売主が荷物を残していきたいので、私達に使ってほしいという内容の電話がかかってきて、びっくりしました。

なんてこと言うのだろう、厚かましい、欲しいものなんかないわ、と思いながら、「物を残して行っては困ります。契約時に取り決めた通りに行います。引き渡しの前にもう一度内覧して、確認させてください。物が残っていたら、引き渡しは受けません」と伝えました。

後で考えると、こういう問い合わせが来るということ自体、仲介業者に仲介する能力がないことを証明しています。

仲介業者は、必要なことは、仲介しなければなりませんが、売主、買主の言いなりでもダメなのです。

 

契約後のポイント:

売主が無茶なことを要求してきたら、契約通りにやってくださいと言って、はっきり仲介業者経由で断る。(無茶なことを言ってくること自体、業者がしっかりしていないということです。)

 

いよいよ引き渡しのために上京しました。

マンションと一戸建ての引き渡しが終わったら、すぐに地元に帰り、1週間後には引っ越しの予定でした。

引き渡し前の内覧で、伝えた通り、何も残っていませんでした。

しかし、売主がヒステリーを起こして、台所のキャビネットの扉を次々開けていき、まさに”キレる高齢者”でした。

この売主をなだめる人(奥さんや子供さんが同席したことがない)がおらず、契約時の取り決めで、カーテンは残しておくとなっていたのに、カーテンは一つもありませんでした。

私は、カーテンが欲しかったのではなく、新しいカーテンを買うまでの目隠しになると思って、設備表には、残しておくことを希望したのでした。

黄色の花いっぱいの花壇です。

引き渡し時のポイント①:

自分の荷物を搬入する前に、契約時と異なっている点はないか物件を確認した方がいい。

カーテンがないことを、売主の仲介業者は、気がついていません。

カーテンのことを言うと、売主本人は、「あんなもん、使えない」と言うだけでした。

内覧の時は、きれいに見えたのに、じっくり見ると、汚くて、引っ越しをやめたくなったけど、もう後戻りできません。

泣きたいほど情けなかったけど、夫と水回りとか全部リフォームして生活しようと気を取り直しました。

そして、引き渡しの日、売主と会うのは5回目だったけど、この人は他人に対して、「ありがとうございます。とか、お願いします」を言わない人だと分かったのです。

 

引き渡し時のポイント②:

どんな相手でも、礼を尽くそう。(売ってくれる人がいて、買ってくれる人がいて、売買は成り立つからです。)

 

引き渡し1週間後、引っ越して来ました。

引っ越し当日、洗濯機の給水を繋ぐ水道栓が壊れていて、すぐ修理費が発生しました。

水道が使えないのですから、売主は、どうやって洗濯していたのか不思議でした。

とにかく知らされていない故障箇所が多く、設備表は正確ではありませんでした。

庭には訳の分からない物が埋まっていて、リサイクル業者にお金を出して、引き取ってもらいました。

リフォームが済むまで、なんであのきれいな愛知の家を捨てて、この汚い家に住むのが辛かったです。

 

3ヶ月間契約に抵触するような瑕疵に対しては、売主は責任があるので、急いで床下・天井裏を含めた建物診断をしてもらいました。

費用はこちら持ちですが、やっておかないと安心できません。

この建物診断で、境界杭が2箇所確認できないことが指摘されました。

本当に建物診断と境界杭の確認は大切です。

今後中古物件には、インスペクションが義務化される方向になります。

とても良いことで大賛成です。

すぐに仲介業者の担当者に連絡し、先方の担当者がスコップを持って、掘りに来ました。

境界杭というのは、境目にあるのに、一生懸命庭を掘っているのです。

そんな所に境界杭があったら、隣とのフェンスが越境していることになります。なにやっているのか、ちゃんと宅建の資格持っているのに、この物件を引き受けた時に、境界杭を確認していないのです。

それは、こちらの担当者も未確認でした。

重要事項説明書の差替分も、督促しないと忘れていたし、情けないこの業者は、大手の会社です。

売主も悪質だったけど、売主の仲介業者のレベルも最低でした。

結局、土地家屋調査士の事務所が来て、土地を掘って確認しました。

その費用は、売主か売主の業者が負担したのか、私には分かりませんが、なんともお粗末なことでした。

 

引き渡し後のポイント:

引き渡し後できるだけ早く、建物診断などで、契約に抵触する瑕疵がないか確認する。(今後インスペクションが義務化されれば、安心して中古物件を購入できるようになります。将来を見据えている仲介業者は、建物診断会社と連携して、売出し時の診断を取り入れ始めています。)

 

いろいろなアクシデントがありましたが、今はリフォームしてきれいな設備を使って生活しています。

 

住宅の売買をトラブルなくやってしまいたい・・・も御覧ください。

 

ここまで読んでいただきありがとうございます。

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